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催生楼市泡沫有三大凶手 中国不会被索罗斯玩惨

  今年以来,我国楼市出现了降温态势,关于中国楼市泡沫及破灭的争论,再次升级。显而易见,空中占据了主导优势,预言中国楼市崩盘者不在少数。 IMF对过去40年中21个工业化国家的房市、股市的热潮与衰落情况的研究显示,房价泡沫破灭造成的损害比股市泡沫大一倍。尤其是银行系统将面临资金链崩断的危险,严重者将引发金融危机。正由于,我们必须重视房地产泡沫。为了打开视野,笔者杨红旭通过系列文章的形式,解析国外典型房地产泡沫的生成与破灭。继分析日本泡沫和美国泡沫之后,这篇回顾泰国泡沫。这一论述对理论界具有一定参考意义。

  经济繁荣与楼市泡沫产生

  从上世纪70年代末开始,包括泰国在内的东盟各国积极推行出口导向工业化战略,泰国经济在20世纪80-90年代初高速增长,其中1987-1995年间的GDP年均增速近10%,与改革开放后三十年的中国情况类似。

  1988年泰国人均GDP达到1000美元,我国2003年才超过1000美元。但是2013年,我国人均GDP为6600多美元,而泰国为 6500美元,凑巧中国排名正好比泰国靠前一位。显然泰国的经济发展模式出现了问题。再拿城镇化率比较,1997年泰国和中国的城镇化率分别为30.6% 和31.9%,而2011年分别为51.3%和34.1%。显而易见,泰国城镇化进程缓慢,明显滞后于经济发展,大量人口仍在从事农业活动,也就制约了城市的住宅需求。

  上世纪80-90年代初的经济持续繁荣,带动泰国房地产业的快速发展。对外资开放力度大,境外资本大量涌入泰国,相当一部分进入房地产业。当泰国经济处于上升阶段时,银行信贷急剧扩张,但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门,而是流向高风险的楼市和股市。1989-1996年,泰国住房贷款金额增加了5倍多,房地产贷款超过银行贷款总额的50%,远高于邻国。相比之下,2013年我国新增房地产贷款2.3万亿元,房地产贷款新增额占各项贷款新增额的28.1%,房地产贷款余额14.6万亿元,占全国金融机构人民币各项贷款余额71.9万亿元的约20%,远低于当年泰国水平。

  在这种情况下,泰国信贷过度扩张、房地产热、股市热造成通胀急升,经济泡沫越来越大。在金融风暴前夕,房地产泡沫的征兆显露无遗:积压的住房需7年时间才能消化,写字楼和商铺空置率高达20%以上。相比之下,按国家统计局数据,截至2014年5月末,我国商品房待售面积5.3亿平方米,按2013年我国商品房销售面积13亿平方米计算,这些库存半年即可去化掉。当前,我国的住宅库存压力远小于泰国。

  1997年后,泰国企业界和金融界已意识到泡沫经济濒临崩溃,于是国内资金外流。1997年3月,泰国政府公布了一系列防范金融风险的措施,却遭到既得利益集团的抗拒。当年5月,以索罗斯为首的国际金融投资集团开始大量抛售泰铢,包括从房地产业出逃,泰国政府无力抵抗。7月,泰国政府无力与索罗斯抗衡,实行浮动汇率制,泰铢狂跌不止,政府被国际投机家一下子卷走了40亿美元,房地产泡沫亦随之破裂。

  催生房地产泡沫的三大凶手

  其一,金融过度开放,过于倚重外债。有些国家人均GDP达到1000美元后,之所以没能实现质的飞跃,与金融过度开放有一定关系。上世纪80年代开始,泰国推行经济国际化、金融开放的政策,大幅减少资本控制和外汇管制,1991年更是加速开放资本项目,基本上外资可以自由出入,结果是资本大量流入,外债余额剧增。尤其是日本游资比较集中地进入资产市场,助推了股市和楼市泡沫。

  另外,泰国从1989年开始实行利率自由化,解除一年以上储蓄存款利息的上限,同时泰国央行允许外国居民在泰国开立非居民泰铢账户。由于利息率较高,大批短期资金被吸引到泰国变成泰铢存款以坐吃利差。而泰国的企业、财务公司和商业银行纷纷大举向外借债。在没有必要金融管制的情况下,这些外资很容易在短期内撤出,造成金融和经济体系大量缺血。

  其二,实体经济偏弱,过于依赖虚拟经济。上世纪70年代末开始,泰国积极推行出口导向的工业化战略,但出口产品单一,以劳动密集型产业为主,缺乏科技和生产效率的支持,而且国民教育水平很低,工资成本快速上升,到上世纪90年代初,经济结构恶化,传统产业失去竞争力,外贸连续出现赤字,在危机前两年经常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。为了弥补经常项目逆差,也为了扩大国内投资,不惜借入巨额外债,泰国的国家短期外债占比77%。除了在大量进入的外资以外,国内的富余资金也从生产部门流向高风险的房地产和股市。

  其三,金融体系混乱,高风险贷款过于集中。相对于比较规范的商业银行,政府监管松散的财务公司等非银行金融机构发展很快,他们大量借入低息美元,在转成泰铢在国内放贷。到1996年底,非银行金融机构资产已占总量的35%,他们发放的房贷增速远超过商业银行,而且贷款的抵押品存在很大问题,一旦房价下跌,立即形成呆账和坏账。而泰国的金融贷款集中房地产(行情,问诊)业,房地产业的贷款占到总贷款额的40%以上。而且对于外资金融机构的监管制亦不健全,从而出现最终出现金融方面的内外交困。

  国际上,多数全国性的房地产泡沫,都发生在经济发达国家,因为只有告别住房短缺时代,不再具有旺盛的自住性购房需求之后,才容易在经济和货币过热的外部条件下产生房地产泡沫。而泰国,是少数的欠发达国家爆发了较大的房地产泡沫。从成因上看,偏低的城镇化与过度信贷投入,使商品房市场形成了自住需求不足、投资需求过旺、开发过度等问题。从泡沫破灭上看,主要是外资抽逃,致使汇率及金融体系崩溃,进而摧残了整个经济,包括房地产市场。

  与泰国相比,我国的情况要健康很多。虽然近些年我国房价涨幅偏大,但我国的城镇化快速推进、实行资本项目管制、金融体系保守、信贷监管严格。尤其是,2006年2月底我国外汇储备就已超过日本,跃居世界第一,近五年内又翻了一番,当前已超过4万亿美元,根本不担心外资抽逃。虽然近几年也常有消息称某某国际投机大鳄正在做空中国,但多属哗众取宠而已,如真敢投下大量真金白银,估计早就赔得底朝天了。当前中国金融、经济、楼市,与1990年代中后期的泰国情况存在较大不同,经济不可能重蹈当年泰国之覆辙,房地产市场也不可能像泰国那样轰然倒下。

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